بینک آف کینیڈا کی وارننگ: 2027 میں ہر 10 میں سے ایک قرض دار ری فنانسنگ میں ناکام ہو سکتا ہے
رپورٹ : محبوب علی شیخ
ینک آف کینیڈا نے خبردار کیا ہے کہ 2027 تک گریٹر ٹورنٹو ایریا کے تقریباً 10 فیصد مارگیج ہولڈرز کو اپنے گھریلو قرضوں کی ری فنانسنگ میں مشکلات پیش آ سکتی ہیں۔ وبا کے دوران کم شرح سود پر لیے گئے قرض اب زیادہ شرح سود پر تجدید ہو رہے ہیں جس سے ماہانہ ادائیگیوں میں اضافہ ہو رہا ہے۔
ماہرین کا کہنا ہے کہ اگرچہ زیادہ تر افراد اپنے موجودہ قرض دہندہ کے ساتھ مارگیج تجدید کر سکتے ہیں، لیکن کم آمدنی، بے روزگاری اور گھروں کی گرتی قیمتیں بعض خاندانوں کے لیے مالی دباؤ میں اضافے کا باعث بن سکتی ہیں
کینیڈا کے مرکزی بینک، Bank of Canada، نے اپنی تازہ مالیاتی استحکام رپورٹ میں خبردار کیا ہے کہ آنے والے برس میں رہائشی قرضوں (Mortgage) کی تجدید کا ایک بڑا مرحلہ شروع ہونے جا رہا ہے جس سے ہزاروں خاندان مالی دباؤ کا شکار ہو سکتے ہیں۔ رپورٹ کے مطابق 2027 تک گریٹر ٹورنٹو ایریا (GTA) میں تقریباً 9 سے 10 فیصد قرض دار ایسے ہو سکتے ہیں جو اپنی رہائشی فنانسنگ دوبارہ حاصل کرنے یا بہتر شرائط پر منتقل کرنے میں ناکام رہیں۔
کورونا وبا کے دوران لاکھوں کینیڈین شہریوں نے انتہائی کم شرح سود پر پانچ سالہ مارگیج حاصل کی تھی۔ اب وہی قرضے تجدید کے مرحلے میں داخل ہو رہے ہیں اور موجودہ شرح سود پہلے کے مقابلے میں نمایاں طور پر زیادہ ہے۔ نتیجتاً بہت سے گھر مالکان کی ماہانہ ادائیگیاں بڑھ رہی ہیں۔
مرکزی بینک کے مطابق 2025 اور 2026 کے دوران اکثر قرض دار بڑھتی ہوئی ادائیگیوں کو برداشت کرنے میں کامیاب رہے، مگر مالی دباؤ کے آثار تیزی سے نمایاں ہو ا
رپورٹ میں بتایا گیا ہے کہ سب سے زیادہ خطرہ ان افراد کو لاحق ہے جنہوں نے 2022 اور 2023 میں انتہائی بلند قیمتوں پر گھر خریدے تھے۔ اس عرصے میں ٹورنٹو میں گھروں کی قیمتیں تاریخی سطح پر تھیں اور خریداروں نے اپنی آمدنی کے مقابلے میں بہت بڑے قرض حاصل کیے۔
مارچ 2026 تک ایسے قرض داروں میں 60 دن سے زائد بقایاجات کی شرح 1.33 فیصد تک پہنچ گئی جبکہ ایک سال پہلے یہ 0.78 فیصد تھی۔ یہ شرح 2018 اور 2019 کی اوسط 0.1 فیصد سے کئی گنا زیادہ ہے۔
بینک آف کینیڈا کا کہنا ہے کہ بہت سے گھر مالکان کی سب سے بڑی مشکل یہ ہے کہ ان کے گھروں کی مارکیٹ ویلیو پہلے کے مقابلے میں کم ہو چکی ہے۔ اس وجہ سے ان کے گھر میں موجود ایکویٹی (Equity) گھٹ گئی ہے اور نئے قرض یا ری فنانسنگ کے لیے اہلیت حاصل کرنا مشکل ہو گیا ہے۔
بینک کے اندازے کے مطابق موجودہ قیمتوں پر پورے کینیڈا میں تقریباً 4 فیصد قرض دار 2027 میں ری فنانس نہیں کر سکیں گے جبکہ گریٹر ٹورنٹو ایریا میں یہ شرح تقریباً 9 فیصد تک پہنچ سکتی ہے۔
مرکزی بینک نے ایک اور تشویشناک منظرنامہ بھی پیش کیا ہے۔ اگر گھروں کی قیمتیں مزید 10 فیصد گر گئیں تو ری فنانسنگ میں ناکامی کی قومی شرح 7 فیصد جبکہ ٹورنٹو کے علاقے میں 12 فیصد تک پہنچ سکتی ہے۔
ماہرین کے مطابق ایسی صورتحال نہ صرف گھر مالکان بلکہ مجموعی ہاؤسنگ مارکیٹ اور معیشت کے لیے بھی چیلنج بن سکتی ہے۔
جی ٹی اے کے مارگیج بروکرز کا کہنا ہے کہ یہ صرف نظریاتی خدشہ نہیں بلکہ ایک حقیقی مسئلہ ہے جو روزانہ کی بنیاد پر ان کے سامنے آ رہا ہے۔
ان کے مطابق بعض افراد کے لیے یہ صورتحال “مالیاتی تباہی کے چکر” (Death Spiral) کی شکل اختیار کر سکتی ہے کیونکہ وہ نہ صرف بہتر شرح سود حاصل کرنے سے محروم ہو جاتے ہیں بلکہ اپنے گھر سے مزید سرمایہ بھی نہیں نکال سکتے۔
مارگیج ماہرین کا کہنا ہے کہ ری فنانسنگ میں ناکامی کا مطلب لازمی طور پر گھر کھو دینا نہیں ہے۔
اگر قرض دار اپنی موجودہ مالیاتی ادارے کے ساتھ ہی مارگیج کی تجدید کرے اور اضافی رقم نہ مانگے تو اکثر صورتوں میں نئی آمدنی کی جانچ یا دوبارہ اہلیت ثابت کرنے کی ضرورت نہیں پڑتی۔
رپورٹ میں خبردار کیا گیا ہے کہ اگر بے روزگاری میں اضافہ ہوا یا کسی خاندان کو اچانک مالی بحران کا سامنا کرنا پڑا تو ایسے گھرانے جو پہلے ہی قرضوں کے بوجھ تلے دبے ہوئے ہیں، مارگیج اور دیگر قرضوں کی ادائیگیوں میں پیچھے رہ سکتے ہیں۔
خوراک، ایندھن اور روزمرہ اشیاء کی بڑھتی ہوئی قیمتیں بھی متوسط طبقے پر اضافی دباؤ ڈال رہی ہیں۔
مارگیج ماہرین کے مطابق تجدید کی تاریخ سے کافی پہلے اپنی مالی صورتحال کا جائزہ لیں، کسی تجربہ کار مارگیج بروکر سے مشورہ کریں، ادائیگی میں دشواری کا خدشہ ہو تو فوری طور پر اپنے قرض دہندہ سے رابطہ کریں، قرض چھپانے یا تاخیر کرنے کے بجائے پیشگی حل تلاش کریں اور غیر ضروری اخراجات کم کرکے ہنگامی فنڈ تیار کریں۔
